Vous avez un budget a depenser pour votre investissement qui est fixe ou flexible et vous recherchez probablement un deal base sur le prix comme plusieurs en regardant les photos que vous retrouverez sur les listings publics sans pour autant connaitre tres bien la region ?
Les proprietes se ressemblent toutes sur photo malheureusement.
Si le prix demande est de $180 K,dites-vous que ca vaut ce prix la et que c’est probablement l’equivalent de ce que vous retrouverez a vendre au Quebec ou en France pour ce prix la egalement.Il ne faut donc pas s’attendre a un prime location sur la plage ou sur un Golf.Donc…quand c’est trop beau pour etre vrai sur les listings MLS,c’est souvent la realite…et c’est malheureusement decevant de le constater sur place !
Personne n’achetera over price en ce moment .Les vendeurs comme les Realtor qui listent ces proprietes le savent tres bien.Les perles rare a vendre seront plus souvent qu’autrement introuvables sur le reseau MLS car elle seront acquises avant meme d’etre listes. Il s’agit donc d’etre la au bon moment.N’oubliez pas que les proprietes sont a vendre non pas a moitie prix mais plutot a la moitie du prix Over price qu’elles etaient affiches en 2006.Elles se vendent donc a leurs justes valeurs aujourd’hui et non a moitie prix.
Les proprietes qui se vendaient a + ou - $250 K avant le debut de la bulle immobiliere de 2004 se vendent entre 10% & 15% de moins aujourd’hui a cause des foreclosure et des short sale et parce qu’elles auraient pu etre offertes over price durant la bulle immobiliere de 2004 a 2008…elles sont par defaut offerte en ce moment a 50% de moins du over price qu’elles affichaient durant la bulle immmobiliere si vous le voyez ainsi.
Les proprietes construites et vendues en Pre-Construction durant la bulle immobiliere se vendent maintenant a 50% du over price .
Un condo de 2 chambres /2 salles de bain sur le bord de la mer se vend toujours a plus de $300 K
Les condos de plus de 30 ans a Century Village se vendent a plus ou moins $65K et c’est a plus de 5 Miles de la plage.Century Village est une Communaute pour les 55 ans et plus…et ca vaut en realite ce prix la…pas plus !
Il ne faut pas negliger que les condos construits dans les annees 70 ne sont pas aussi solides que les condos construits depuis les derniers 10 ans ou 20 ans avec les nouveaux codes de construction etablies suite a l’ouragan Andrew en 1992 et des ouragans de 2004 et 2005.
Les condos de 1 chambre / 1 salle de bain construits depuis les derniers 10 ans se vendent autour de $120 K et ne sont pas sur le bord de la mer evidemment comme c’est les cas du Building que j’annonces a West Palm Beach dans le Journal des Affaires.
Il y a des reprises Bancaires a vendre sur le marche en ce moment…mais ce sont des proprietes qui ont etes plus souvent qu’autrement abandonnes et non entretenues.Vous avez juste a vous imaginer un condo ou une maison sans air climatise,sans eau courante en plein ete quand la temperature atteint plus de 105F qui est laisse dans cet etat pendant des mois.Si vous etes habile du marteau…vous pourrez probablement la remodeller mais ca va vous couter du temps et des $$$$$ en plus.
Avez-vous penser au frais de condo ou de HOA a rencontrer dans les Communautes de maisons ? HOA ou Home Owner AssociationPlusieurs Non-Resident des USA ne connaissent pas ce qu’est un short sale et interpretent tres mal son sens et sa definition.Cette transaction peut prendre des mois pour etre complete et les chances de reussites dependent de tous les intervenants bien entendu.On peut calculler,en etant optimiste,que 25 % de ces transactions se rendent jusqu’au bout.Il y a souvent des accrohages pour executer l’offre,pour l’accepter et l’activer.Il y a trop d’intervenants dans cette procedure et c’est souvent la frustation d’attendre l’execution,les surprises en cour de route ou le manque d’information du statut de la transaction qui motive l’acheteur,comme le vendeur ou les deux d’abandonner! Dans d’autres circonstances,c’est la Banque qui ne poursuit pas la transaction.Si vous avez l’intention de payer CASH ,il faudra vous pre-qualifiez avant tout !
Si vous avez l’intention de payer en ARGENT COMPTANT ou CASH,il faudra demander a votre institution financiere ou vous residez de bien vouloir rediger une lettre de solvabilite en anglais stipulant clairement que vous detenez les fonds necessaires en Banque actuellement pour effectuer une transaction immobiliere en Floride au montant de $ X-Y-Z .00 us
Les Banques sont au courant de cette procedure et ne devrait pas vous charger des frais pour rediger le document.Il se peut aussi qu’on vous charge un montant minime pour la rediger.Un exemple de lettre Bancaire requise est attache a ce e-mail et pourra vous aider a mieux vous diriger pour la redaction emise par votre Banque. Si vous desirez acheter avec l’aide d’une hypotheque,sachez que les Banques demandent au moins 30 % de mise de fonds et parfois plus selon votre histoire de credit au Etats-Unies et au Canada.Aucune Banque sur le sol Canadien ou Europeenne cous accordera un pret Hypothecaire sur une propriete au USA. Une Banque Canadienne ou Europeene pourra par contre vous accorder un montant X d’argent sur l’equite de votre propriete actuelle au Canada par l’entremise d’un pret hypothecaire du genre "cash out " sur l’equite de votre propriete au Canada ou en Europe pour vous permettre d’acquerir une propriete en Floride.Si vous desirez acquerir une propriete avec l’aide d’une Hypotheque,il faudra vous pre-qualifie avant meme de commencer a travailler avec un Realtor qui se respecte.Vous aurez donc le choix de vous pre-qualifiez par l’entremise d’une Banque Americaine ou d’un Courtier Hypothecaire Americain
Les closings se font chez un Title Co. c’est vraiment different du Canada.
Dans Broward County, c’est l’acheteur qui ecope de la plus grosse partie des couts de closing. Dans Palm Beach County,c’est le vendeur qui ecope de la plus grosse partie des couts de closing. Dans le cas d’une propriete neuve c’est l’acheteur qui est responsable de la plus grosse partie du closing dans les deux Comptes mentionnes plus haut.
Dans Broward County,on retrouve les Villes de Hollywood,Hallandale,Fort Lauderdale et Pompano Beach entre autre.
Dans Palm Beach County,on retrouve les Villes de Boca Raton,Delray Beach et West Palm Beach entre autre.
Chaque Comptes a son cachet particulier.C’est plus condense dans Broward County que dans Palm Beach County et c’est definitivement aussi different que la Region de Lanaudiere peut l’etre des Cantons de l’Est ,tout comme la region de Clermont Ferrand l’est de Marseille.
Il y a plus de 1250 terrains de Golf en Floride / Florida ce qui rend l’Etat comprenant le plus de terrains de Golf au USA comparativement aux autres Etats…mais mieux encore…Palm Beach County est le compte qui le plus de terrains de golf plus que tout autre County aux Etats-Unies.
Dade County aussi a son cachet.C’est la que se trouve entre autre Coral Gables,Coconut Groves,Miami et Miami Beach
Si vous ne connaissez pas tres bien le SUD de la Floride,je vous conseillerais avant toute chose de passer quelques jours pour visiter a votre rythme les differents Villages Cotiers du cote Est ou Ouest du Sud de la Floride.Cette exercise devrait etre execute avant meme d’entreprendre une association avec un Agent Immobilier – Realtor.
Vous decouvrierez ainsi par vous meme le secteur qui vous interessera le plus et ce sera alors profitable autant pour vous que pour le Realtor qui s’occupera de vous.
Si vous etes deja familier avec le Sud de la Floride et que vous savez deja ou acheter…it’s OK !
Les taxes foncieres seront calcules sur le dernier appraisal de la Ville ou se trouve la propriete. C’est 2.4 % du montant de l’evaluation + ou - .Si vous payez plus cher que le assessed value ou market value,vous serez taxer sur le prix de vente au meme taux + ou - .
Si vous payez plus bas que le Market Value ou Appraised Value …vos taxes seront calcules malheureusement sur le Market ou Assesed Value.Voulez-vous acheter pour pouvoir louer votre propriete a d’autres ? Toutes les Communautes et Associations de maisons ou condos ont des restrictions sur la location.Les rules & regulations de ces Associations et Communautes sont suivis a la lettre par le Board of Directors .Le Board of Directors qui surveillent si ces Rules & Regulations sont appliques ne sont pas la pour creer le desordre mais pour l’eviter ! Plusieurs Communautes permettent la location mais c’est un minimum de 6 mois par annee.Quelques Communautes vont autoriser la location pour une periode de 3 mois minimum.3 mois minimum,ce n’est pas 1 mois ou 2 semaines c’est 3 mois.Toutes les Associations exigent de voir le bail et exigent de savoir qui demeurera dans la Communaute.Il est donc impensable de jouer le systeme dans ces cas la.Il est moins facile de trouver des Associations de condo qui vont permettre de louer 1 mois minimum,12 fois par annee.
Les Communautes ont tous des Associations de condos ou de maisons geres par des Property Manager qui veillent a ce que les Rules & Regulations soient bien appliques.Un Board des Directeurs est aussi en place pour s’occuper des les faire respecter par tous les Residents.Ils ne sont pas la pour creer le desordre mais plutot pour l’eviter.
Le choix d’un bon Agent Immobilier / Realtor peut faire toute la difference entre une transaction reussie avec succes & sans stress ou une mauvaise experience sans aucun resultats.
**Voici un tableau indiquant les changements de prix depuis 2006.**Une propriete se vend a +/- 50% aujourd’hui. Bonne Journee et Bonne Chance !