Investissement Immobilier au Brésil, des rèves pleins la tete

Forum Brésil

Brésil
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Bonjour à Tous,Moi c’est Jérom 22 ans, j’ai pour projet de venir
découvrir le brésil et d’y investir dans le secteur immobilier dans un
premier lieu.Je souhaiterai de petites maisons dans les favelas proches de la mer( du moins avec vue sur la mer ) et plus particulièrement à Rio .De
petites maisons avec des travaux, pas trop chères dans le but d’en
faire de la location style “chambre d’hôtes”, “apart’hotel” pour le
tourisme majoritairement.Avec l’importance que prendra ce pays au
fil des années, la coupe du monde qui approche et les jeux olympiques,
je me dit qu’il y’a qqch à faire…Je suis donc preneur de l’avis
de tout ceux pouvant m’aiguiller, ceux qui ont ou ont eu un projet de
la sorte, et également ceux qui pourrait éventuellement me donner un peu
d’aide une fois dans ce Grand pays.Merci beaucoup de votre intérêt, et bonne journée à tous !

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“investisseur”.
Autre chose: connais-tu ce milieu “favela carioca” qui t’attire?

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“”“Avec l’importance que prendra ce pays au fil des années, la coupe du monde qui approche et les jeux olympiques, je me dit qu’il y’a qqch à faire”""

Je crois que tu t’y prends tard.

Compte tenu du temps de prospection de formalisation des achats, de création de la structure qui te permettra de louer et de percevoir des loyers, c’est illusoire d’ici la coupe et les JO si ça peut évidemment se concevoir dans la durée - mais ailleurs tu parlais de projet d’expatriation… d’où le visa permanent dont je t’ai parlé.

Le problème c’est que tu vas acheter au moment de la bulle événementielle sans pouvoir profiter des événements faute de temps pour tout mettre en place… A la limite il vaut mieux laisser passer l’engouement pour installer un projet dans la durée après coup, quand la fièvre retombera.

N’oublie pas aussi que les favelas cariocas sont sous double contrôle: celui des autorités et celui des mafias diverses (il y a des passerelles entre les deux^^) et que tu devras être “agréé” par ces mafias (et ça ne sera pas gratuit) en plus d’être en règle sur le plan légal.

Pour ma part j’ai voulu acheter une “casa” dans un bairro de Belém où j’ai des proches (je passe plusieurs semaines par an dans cette ville), et “on” m’a fait savoir que je n’y étais pas le bienvenu sauf à être taxé sévèrement. Ces “on” étant connus pour leur dangerosité, j’ai remballé sagement mon projet.

Je ne sais pas si tu connais le Brésil, mais c’est désormais tout sauf un pays où on peut agir façon “cow boy”. Désormais, il faut être bien “registrado”, “cadastrado”, et ça prend beaucoup de temps et d’énergie. Quiconque te dira le contraire te mène en bateau, soit par inconscience soit dans le but de t’arnaquer. Cela dit, chacun est libre de tenter l’aventure par soi même…

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tu devrais peut-être commencer par découvrir le Brésil comme simple touriste avant de songer à y investir. C’est certe un pays magnifique, les habitants sont souvent chaleureux mais dès que tu abordes le domaine du travail ou des affaires quelqu’elles soient tu verras que tu bascules dans un univers un peu plus cruel… qui n’a rien a voir avec les vacances.

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la crise immobilière se profile au Brésil, et les prix chûtent. Un peu partout des programmes stagnent depuis des années.
Si on doit faire de la retape à 10.000 km pour vendre des baraques au Brésil, c’est bien qu’il y a un lézard.

Enfin faites attention: sans visa permanent, contrairement à pas mal d’affirmations mensongères émanant de promoteurs véreux (je ne généralise pas: tous ne le sont pas) aucune propriété ne vous donne le droit de séjourner au Brésil. Bref vous risquez de vous retrouver avec un truc que vous aurez le droit d’occuper 180j maxi par an, et encore, en fractionnant le séjour, si vous n’avez pas obtenu de carte de séjour.

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Cela fait 6 ans qu’on nous prédit une bulle immobiliére au Brésil comme aux USA…1) il y a simplement un ajustement des prix comme cela peut arriver n’importe oú lorsque la demande faiblit. Le prix du m2 dans les beaux quartiers de Sao Paulo et de Rio dépasse les prix européens…les mises en chantier sont toujours nombreuses…les investissements suisses, allemands, français, belges, espagnols…n’ont jamais été aussi nombreux…le prix de la terre a été multiplié par 4 en 10 ans…et la valorisation continue…2) tout le monde sait qu’une acquisition immobiliére ne donne pas automatiquement droit á séjourner au Brésil de maniére permanente…comme dans 95% des pays á fiscalité propre: il faut être retraité ou investisseur avec d’ailleurs beaucoup moins que le prix moyen d’une acquisition immo, 3) la grande nouveauté c’est que la clientéle étrangére a complétement changé de profil: elle recherche de plus en plus au Brésil une rentabilité locative bien meilleure et moins taxée qu’en Europe (et s’en fout de ne pas pouvoir occuper son bien plus de 180j par an) et elle entend préparer ainsi calmement une expatriation définitive ou une retraite…on voit même arriver. Le mot-clé de ce qui est train d’advenir dans l’immobilier au Brésil en ce moment, c’est l’arrivée d’expatriés d’Europe !

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“”"""""""“tout le monde sait qu’une acquisition immobiliére ne donne pas automatiquement droit á séjourner au Brésil de maniére permanente…”"""""

“tout le monde?” C’est sans doute pour ça que des promoteurs véreux promettent tout à fait mensongèrement “le visa en trois mois” aux gogos potentiels… J’en ai sauvé quatre à Belém, récemment, près de se faire avoir!

Tout ce que je sais, c’est qu’il y a des gens miséreux au Brésil certes, mais il y en a aussi de très riches. Et pourtant malgré la crise immobilière (relative) dans certains pays d’Europe, on ne voit pas des masses de campagnes de publicité au Brésil pour aller acheter en Europe! Preuve s’il en était besoin que malgré une population en hausse, des gens mal logés, un pouvoir d’achat qui grimpe, les programmes immobiliers brésiliens partent de plus en plus mal, ce qui amène à faire de la retape à 10.000 km!

Ajoutons à cela la très grande insécurité juridique (vous avez souvent un cadastre très rudimentaire voire inexistant, pas de service comparable à notre conservation des hypotèques) qui fait que vous n’êtes jamais certain que celui qui vous vend un bien le possède effectivement (cela vaut pour terrains comme pour apprtements): cela vous contraint non pas à renoncer bien sûr, mais à faire preuve de prudence et de circonspection

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Vous voulez engager une discussion sur le nombre de menteurs et de de bandits dans tous les métiers et dans tous les pays…au Brésil et ailleurs ? Méfiez-vous, vous risquez d’avoir des surprises. Vous avez “sauvé” 4 compatriotes…c’est bien. Quand vous en aurez sauvé 400 on vous donnera la Légion d’Honneur et á 4’000 on vous élevera une statue…et alors lá oui, vous pourrez émettre un jugement sur l’organisation des cadastres et les garanties des transferts de propriété au Brésil.

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Mais j’atteste que deux couples que j’ai connus ont bien failli acheter des terrains qui n’appartenaient pas au vendeur, qui de surcroît étaient inconstructibles - et désolé, mais ça en France c’est impossible par le biais d’une part du certificat d’urbanisme (encore faudrait-il que les acheteurs les lisent, ce n’est pas toujours le cas) et de la conservation des hypothèques.

Votre réaction pour le moins acerbe et agressive (pour ma part j’ai fait le distinguo entre les honnêtes gens et les autres et je me suis bien gardé de vous attaquer ad hominem, ne vous connaissant pas) ne montre qu’une chose: c’est que je pose le pied sur une fourmilière et que ça vous dérange.

Qu’on soit clair: je ne dissuade personne d’acheter dans ce merveilleux pays, mais je signale une très forte insécurité juridique attestée par de nombreux organismes internationaux, une bureaucratie à la fois tentaculaire et n’offrant guère de garanties.

Cela doit être pris en compte dans le volet “négatif” quand pas mal de paramètres seront posés dans le volet “positif” (mais pour remplir ce dernier, les promoteurs n’ont pas besoin de moi pour être créatifs)

Ah! informez vous aussi bien des charges à venir parce que les “condominios” si la résidence est convenablement sécurisée (indispensable), ça va vite chercher très loin, surtout si on paye 12 mois sur 12 pour vivre à temps partiel. Et si vous comptez passer votre retraite au Brésil, allez visiter les centres de santé publique, demandez vous si un plano de saude privé ne sera pas indispensable… renseignez vous aussi sur le montant de cette charge toujours plus élevée quand on gagne en âge (c’est pour ma part ce qui me dissuade de venir vivre en permanence au Brésil, à mon grand désespoir)

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Si vous connaissez 2 couples qui ont eu des problémes á Belem do Para, il y en a des centaines, des milliers d’autres qui sont tout-á-fait heureux d’avoir investi sans aucun probléme au Brésil, á Rio, á São Paulo, á Florianopolis, á Curitiba, mais aussi dans tous les états du nord-est…etc, etc. Que ce soit pour de l’agrément, pour un investissement, pour préparer une expatriation ou pour leur retraite, ils sont des milliers et des milliers á avoir réussi á mener á bien “leur projet Brésil” sans les déboires que vous semblez généraliser. Ce qui est désolant voyez-vous c’est que vous vous serviez de vos 2 couples pour se donner le droit de dénigrer des institutions de ce pays.

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en réalité, c’est que vous niez contre l’évidence ce que chacun sait au Brésil, sur l’insécurité juridique, la bureaucratie tentaculaire qui n’apporte même pas la sécurité, qui sont la face noire de ce pays qui en compte tant de dorées (et j’ai ajouté la difficulté de bien se faire soigner convenablement à un prix accessible, fait si peu contestables que les Brésiliens sont descendus par centaines de milliers dans les rues, récemment, pour réclamer pour de centre de santé, d’écoles publiques de qualité et moins de stades rutilants… ce qui est un peu gênant quand on envisage d’acheter pour passer sa retraite ou de se poser en famille - donc que statistiquement on risque plus que d’autres de gros pépins de santé: on peut rentrer dans le pays d’origine en avion pour soigner des maux bénins, pas un infarctus aigu du myocarde ou un AVC)

Cette face noire est attestée par la quasi totalité des Brésiliens qui ne sont pas intéressés à vendre, ou des étrangers là-bas qui vivent au quotidien, pas qui y séjournent en vacances, de même que par nombre d’organismes internationaux.

Vous avez une démarche commerciale, ce qui n’a rien d’infamant (encore que je suis perplexe sur le fait de faire de la retape commerciale sur un forum de voyage au lieu de se cantonner dans des informations générales), pour ma part n’ayant rien à gagner ni à perdre, j’exprime une opinon et des faits qui ne me rapporteront absolument rien.

Croyez moi, vous gagneriez en crédibilité en cessant de faire du négationnisme, en cessant de nier le fait que le secteur immobilier se porte sinon très mal du moins nettement moins bien**, en convenant de cette insécurité juridique qui a peu à voir avec “les institutions” (que je respecte) mais avec la manière dont elles sont appliquées - ou pas - et en mettant plutôt l’accent sur les actions que vous mènerez concrètement pour éviter à vos clients potentiels de tomber dans les ennuis que j’ai décrits (ainsi que les engagements que vous prendrez si ça coince en eposant aussi qui vous “couvre”)

** bis repetita: plein de gens dont le pouvoir d’achat a nettement augmenté sont toujours très mal logés au Brésil. Plein de programmes immobiliers lancés parfois depuis des années sont malgré tout en sommeil. Etonnant, n’est-il pas?

D’où sans doute la nécessité d’aller faire de la retape à 11.000 km auprès de gens qui auront été séduits par une vision de vacanciers au Brésil, qui n’a rien à voir avec celle de gens qui y vivent (et mieux) ou qui y travaillent.

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Vous avez décidé que c’était le pire des pays, même si vous tempérez de temps par “un merveilleux pays”. Vous savez tout,
vous avez des témoins partout, vous préjugez de tout…même des gens que vous ne connaissez pas !!! Dîtes-nous: quel est le pays merveilleux oú vous vivez…oú tout est parfait ? Dont vous êtes le Prince et le Juge ? Á Dysneyland ?

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C’est sûr que je dois être un dangereux masochiste pour revenir au moins deux mois par an (plus, depuis que je suis en retraite) dans un pays où j’ai vécu et où j’ai de la famille - et ce depuis que je l’ai découvert en 1983.

C’est aussi par pur masochisme que j’ai posté sur ce forum (et ailleurs) plusieurs milliers de messages incitant et aidant des gens qui veulent y voyager, voire s’y installer. Lisez les, et vous verrez si la majorité d’entre eux sont dénigrants!

Aucun pays n’est parfait (et cela inclut le notre), et bien entendu le Brésil n’est pas pire, au contraire: je n’ai juste évoqué ici que ce que je pense être des défauts inhérents, (à côté je l’ai maintes fois écrit de ses qualités) : insécurité juridique, surtout quand on acquiert une propriété, difficulté de bien se soigner dans le réseau public (malgré les progrès accomplis et c’est gênant quand on veut y vivre au long cours: ce n’est pas moi qui l’invente, ça, mais les millions de manifestants brésiliens qui ont protesté contre cet état de fait)
et un fait qui n’est aucunement un défaut mais une évolution générale au niveau mondial: la difficulté croissante d’y obtenir une carte de séjour, bien que cela demeure encore nettement plus facile qu’en Europe dès lors on rentre dans les “cases” prévues à cet effet, situation qu’il faut impérativement vérifier.

A côté de plein de conseils résolument optimistes postés ici ou là en plus de cinq ans, de suggestions pour profiter encore mieux du Brésil, oui je maintiens mes conseils de prudence pour tout ce qui concerne un achat immobilier. Ce qui ne signifie nullement “ne pas acheter!” mais “y aller prudemment” et comme partout, se méfier des promesses par trop enchanteresses.

Je le répète, je n’incite personne à ne pas acheter, je suggère simplement de s’entourer de garanties juridiques (ex: avocat sérieux indépendant du vendeur) et de ne pas agir avec la mentalité qu’on a souvent en vacances dans un pays de rêve, qui porte à trop d’optimisme.

Le fait que vous fulminiez contre ces conseils de simple bon sens joue ( à mon avis) contre vos intérêts. A nier l’évidence, vous pourriez ne pas donner une idée très rassurante de vos pratiques commerciales. Si j’avais un quelconque intérêt dans l’affaire je vous suggèrerais bien une autre approche, mais comme je n’en ai aucun, je m’en tape absolument.

Cordialement.

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