peut-on contracter un pret immobilier dans une banque en argentine pour un achat lorsqu’on est français residant en france.
djam
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salut vero,
je doute qu’une banque argentine te prêtesi tu n’es pas résident. En uotre, je ne pense pas que cela soit dans ton intérêt ; en effet l’inflation dépassant les 15% par an, les taux pour emprunter sont beaucoup plus élevé qu’en France…
Pour ton ifno, je te re-mail une discussion fort intéressante echangé sur ce site l’an dernier concernant un achat immobilier
A+
djam
Posté par Desmons Gerald le vendredi 1 juin 2007 à 18:37
Bonjour,
Voici quelques informations pratiques à connaître pour acheter un bien en argentine :
Préparatifs:
Ne pas quitter la France sans indiquer à sa banque qu’elle recevra un fax de demande de transfert de fonds vers l’Argentine et la prier de préparer un “Ordre de Transfert Euros” avec les “Instructions client” dûment complétées… sans préciser le montant évidemment.
Pour acquérir un bien en Argentine, il importe de présenter un passeport en cours de validité et une clé d identification “CDI”.
Pour obtenir cette clé, rien de plus facile :
Retirer un certificat de domiciliation auprès du poste de police le plus proche de son lieu de résidence à Buenos Aires par exemple, pour un Coût d’environ 3 USD.
Pour ceux qui n’ont pas de domicile, désigner un représentant fiscal Argentin possédant un DNI (document national d’identité).
Il suffira ensuite de se présenter au bureau de l’AFIP (Agencia Federal de Ingresos Públicos) le plus proche, muni du certificat de domiciliation ou en compagnie du représentant fiscal et de remplir le formulaire Fº 663. Il faut cocher dans la rubrique « motivo de la solicitud » les cases: « cuentas corrientes ley de chèques Nº 24.452 » et « escrituras publicas ».
Nota : Il est important de préciser, si l’on choisit de désigner un représentant, que celui-ci n’aura aucun pouvoir, si ce n’est celui de vous représenter fiscalement. C’est vous qui, achetez le bien, en présentant au notaire le formulaire Fº 663 délivré par l’AFIP et contenant toutes les informations éventuelles sur votre représentant fiscal, et réalisez ainsi l’opération de plein droit.
Ensuite on est habilité à ouvrir un compte bancaire en Argentine avec la référence propre de la CDI.
1 - La première étape à effectuer pour réaliser un achat sera la “réservation”, c’est à dire arrêter l’affaire (Reserva de Compra).
Lorsque le choix d’un bien est arrêté, la première chose à faire est effectivement d’arrêter l’affaire, en proposant une somme d’argent afin de retirer le bien du marché actif, et de le réserver pour la suite des opérations.
La procédure habituelle est de proposer une avance d’achat, équivalente à un dépôt d’environ 10% du prix total estimé du bien. Cette avance correspond à une offre qui doit être acceptée (ou parfois refusée) par le vendeur.
2 - Seconde étape: Si l’offre est acceptée, on signera un protocole d’ accord précisant les conditions de cession et d’achat du bien. Il s’agit là, d’établir un contrat de prévente, à une date acceptée par les deux partis, et qui détermine toutes les conditions de cessions, de transfert de la propriété du vendeur à l’acheteur.
Si l’offre est refusée, on pourra alors négocier une offre plus adaptée, ou demander la réintégration du dépôt sous 24 heures.
Le Notaire préparera alors le Contrat en fonction des lois en vigueur dans le pays, et garantira la transaction, en vérifiant que le bien est disponible, libre de toutes obligation ou hypothèque (taxes, amendes, contraintes et prescriptions diverses).
3 - La troisième étape sera la “Escritura” Traslativa de Dominio. Il s’agit du moment où le notaire, en présence du vendeur et de l’acheteur, rédige le contrat de vente.
La remise des clés et le paiement final s’effectueront à ce moment précis.
(Généralement les paiements dans les opérations immobilières s’effectuent cash et en monnaie US).
Penser quelques jours avant la date convenue de la transaction à se rendre à la banque pour indiquer le montant du transfert souhaité (qui peut être légèrement supérieur à la somme totale indiquée par l’agence).
Bien déclarer avant l’importation que ces fonds sont destinés à l’achat d’un bien immobilier qui vous est destiné afin d’éviter toutes rétentions. Il vous sera demandé dans la majorité des cas de présenter « el boleto » (convention préalable d’achat, contrat de prévente) mentionnant les détails de la propriété et le montant de l’acompte déjà versé.
Pour un étranger, il est pratique de réaliser un transfert de fonds via une Agence officielle de change ou directement via une Banque. Ce genre d’opération demande autour d’une semaine. La Banque intéressée doit déclarer le transfert auprès de la Banque centrale de la république d’Argentine (BCRA), en accord avec les lois locales.
On peut également virer une partie de la transaction sur un compte étranger, mais ce montant n’apparaîtra pas dans le contrat, ce qui pourrait avoir des conséquences sur des opérations immobilières ultérieures…
Les frais de notaire sont à charge de l’acheteur (1 à 2 % de la valeur déclarée), ainsi que les frais d inscription au Registre Public des Propriétés. Le montant de cette taxe peut varier de 2,5 à 4% du montant de la transaction suivant la province où le bien est situé.
Des que le contrat de vente est signé par les trois partis (vendeur, acheteur et notaire), le notaire le présentera au Registre Public des Propriétés. Une fois accepté à l’enregistrement au Registre Public des Propriétés, le document original sera retourné, sous scellés, avec les signatures et estampilles correspondantes (30 à 60 jours).
Voila en résumé les procédures d’acquisition immobilière (formalités, taxes, opérations bancaires et chronologie des événements).
Vous pouvez me contacter avec Windows Live Messenger (geralddesmons@hotmail.com) et/ou Skype (geralddesmons) si vous le souhaitez.
Nous pourrons ainsi parler de vive voix.
Cordialement,
Desmons Gerald
geniale et complete ta reponse ! bravo …muy impresionante!
Posté par fdp-de-gringo le vendredi 8 juin 2007 à 17:26
geniale et complete ta reponse ! bravo …muy impresionante!
moi je projette d’acheter un petit apart (DTO monoambiental) j’ai appris que l’on pouvait payer en “efectivo” avec une reduc (al negro) de 30% meme ds les agences …tu confirmes?
perso, je pense venir avec des USD (je vais changer mes euros en France, cela me semble plus avantageux) …
investir en Argentine
Posté par Gerald le vendredi 8 juin 2007 à 20:25
Salut,
Il est vrai que la coutume en Argentine veuille qu’une partie du montant de l’achat soit payée en cash afin de diminuer les taxes mais il faut bien faire attention, cette pratique est totalement illégale et de plus le cash il faut prendre le risque de l’importer aussi illégalement en Argentine… Un conseil, mieux vaut être bien conseiller pour ce genre de transaction car jouer avec le gouvernement argentin pour économiser quelques centaines de dollars, cela je pense n’ en vaut pas le coup !!! Un Studio sur Buenos Aires peut se toucher a partir de US$35.000 pour un a rénover et US$60.000 pour un neuf.
Insvestir en Argentine
Posté par lorena le vendredi 8 juin 2007 à 20:50
Hola Gérald,
La totalité que j’ai payé en cash et la même somme qui a été declarée sur le titre de propiété. J’ai du prendre la totalité en cash dans un camion blindé à partir de ma banque vers la banque du propiétaire parce qu’il n’a pas voulu faire l’opèration dans ma banque. Fort heureusement, ni le propiétaire, ni moi, voulions déclarer moins parce que j’ai eu la chance de tomber sur quelqu’un d´honnête.
Mon seul conseil, c’est payer tout d’un seul coup et ne pas passer par le “boleto”, il n’est pas illégal de payer la totalité le même jour.
Lorena
Derniere precision
Posté par lorena le vendredi 8 juin 2007 à 20:56
Le montant qu’on paye de plus si le bien acheté va être utilisé dans un but commerciale apparaît bien sur le titre de propiété et vius devez exiger du notaire qu0il soit bien precisé sur le réçu qu’il va vous donner détailant le pourcentage prit pour lui.
Bon courage
Investir en Argentine
Posté par Gerald le vendredi 8 juin 2007 à 21:10
Hola Lorena,
es tu passée par une agence immobilière pour faire ton achat ??? Quand ouvres tu ton hôtel ???
Il est tout a fait vrai que un paiement en une fois au sein d’une banque est la manière la plus simple de faire sa transaction.
Hasta pronto !!!
Investir en Argentine
Posté par lorena le vendredi 8 juin 2007 à 18:30
Hola,
Bravo pour le message de Gerald, ayant passé par l’expérience de l’achat d’une maison dont le but de monter un petit hôtel deux petits conseils :
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Si vous pouvez éviter le “boleto” et faire l’achat de telle façon que vous payez le jour même la totalité, c’est mieux, vous minimisez le risque. Si vous prenez une autre chose qu’une banque, vérifiez bien si l’entité en question est fiable, prenez des services tels que Western. Si vous devez faire venir l’argent d’une banque vers une autre, louez le service d’un blindé, ne transportez pas l’argent vous mêmes.
-
Si le bien que vous achetez c’est dans un but commercial, vérifiez bien que vous pouvez le habiliter plus tard et aussi vous devez payer un peu plus que le 4% que lenotaire va vous demander. Il y a un impôt que la Municipalité vérfie au moment de faire les démarches pour habiliter votre affaire.
Bon courage à tous.
lorena
Transaction immobilière
Posté par euro-argentine le samedi 9 juin 2007 à 10:13
Bonjour à tous,
Juste pour préciser les choses:
-les règles de mutations ne sont pas d’ordre public. Ce qui signifie que dans chaque province, les règles sont un peu différentes. Je m’attacherai donc à décrir la procédure dans les grandes lignes.
1/Recherche
Passez par une agence immobilière, les frais sont négociables, et général, on arrive à faire 2% vendeur/2% acheteur. Cela vous permettra de gagner pas mal de temps.
2/Négociations
Négociez le prix avec l’agence et le vendeur. En général, on arrive à faire baisser de 10 à 15% si on paie cash et en une fois. Il faut savoir que ce n’est pas la majorité des cas. Il arrive souvent que les argentins achètent en échangeant contre une voiture + télé + etc… et une partie en liquide. Dans cette situation, vous êtes donc avantagé.
3/La vente
Pour la vente, vous pouvez bloquer la vente pour un certain temps avec un acompte. Attention, si vous ne conluez pas, vous perdez votre acompte (de même que dans une promesse de vente).
A ce niveau, c’est l’acheteur qui choisi son notaire. Souvent les argentins essayerons de vous faire croire que c’est le vendeur qui choisi, mais ce n’est donc pas le cas.
Le notaire (escribano, est aussi huissier) vérifie les charges afférant à l’immeuble, et rédige l’acte de vente. A ce stade, l’acte est prêt, mais reste en la possession de l’écrivain. Il sera signé à la banque par les deux parties.
Il est important de noter que le prix est souvent très minoré car de cette somme dépendent les taxes de mutation, mais aussi les impots locaux.
En général, le montant inscrit représente seulement 30 à 40% du prix réel. Cependant c’est à vous de voir sur ce point.
4/Le paiement
Si vous avez un compte en Argentine, vous demandez un rendez-vous, et vous procédez au paiement en même temps qu’à la signature.
Le cas échéant, vous pouvez faire un virement international. Les tarifs bancaires sont:
60 USD + TVA(21%) jusqu’à USD10.000, puis 0,6% pour les montants supérieurs, ainsi que le montant retenu à l’éméteur, variable d’un pays à l’autre.
Vous pouvez payer indifférement en pesos et dollar. L’euro fait de plus en plus son aparition, et est facilement accepté. Cela permet par exemple de prendre une certaine somme en liquide depuis la France (12.000 USD autorisé), en billet de 500 EUR, ce n’est pas très encombrant.
5/Enregistrement
Il vous faudra ensuite attendre de 3 à 6 mois voire un an pour recevoir l’acte de vente définitif certifié par le registre des propriétés. Il ne s’agit pas du cadastre comme j’ai pu le lire sur ce fil.
Vous n’avez pas besoin de recevoir cet enregistrement pour présenter des permis de construire etc. Seul l’accusé de dépôt au registre vous sera demandé.
Par contre, le projet de construction doit être fait par un architecte. (c’est pas très chère environ $3000 pesos le projet, et $3000 la conduction de l’oeuvre). Vousp ouvez vous déclarer comme constructeur par exception (mayor de obra por unica vez), mais seulement une fois.
Enfin, l’immobilier en Argentine est un très bon placement, très rentable. Mes biens ont triplé depuis l’année dernière. Mais ce n’est pas le cas partout. En fait, suivant l’INDEC, l’immobilier augmente de %25 tous les ans… Ce qui signifie que le prix lissé en dollar attendra ses niveaux de 1999 d’ici 2009/2010. En vous rappelant par exemple que Buenos Aires fut à de nombreuses reprises la ville la plus chère du monde.
Bon courage à tous, et bienvenu 
Derniere info Clarin
Posté par Lorena le dimanche 10 juin 2007 à 15:29
Hola,
Puisqu’on a parlé du sujet dans ce forum, il est apparu une note sur Le Clarin du 8 juin comme quoi à partir du 20 juin, les prix de ventes vont être vérifiés par l’afip (les impôts), afin d’éviter les problèmes dont Gérald parlait comme quoi les gens mettent des prix trop bàs sur les Titres de propiétés.
Suerte a todos
lorena
acheter à BA
Posté par gautier le mardi 7 août 2007 à 01:07
j’ai acheté un appart à BA sans avoir la résidence. Il faut en plus de ton passeport aller à l’AFIP et faire une demande de CDI (clave de identificacion), ils te le font directement (c’est pour être connu des impots)…bref c’est très simple.
Niveau virement, tu dois demander à ta banque en france si elle a des accords avec une banque argentine ou sinon tu passes par un bureau de change (aeromar par exemple), compter une semaine environ pour obtenir l’argent…
bon courage.