La location d’appartement pour les vacances

La location vacances pour les propriétaires

L’adage est bien connu : le bonheur des uns fait le malheur des autres. Si le carton d’Airbnb fait la joie des propriétaires, il provoque la colère des hôteliers. Rien qu’à Paris, environ 45 000 logements sont proposés à la location, faisant de la capitale française la destination n° 1 du site.

Le concept fait tellement fureur en France que le gouvernement a dû légiférer sur les locations meublées touristiques, jusqu’alors peu réglementées, afin de limiter les abus.

Résidence principale

Selon la loi Alur de mars 2014, vous pouvez louer votre appartement quatre mois par an maximum, soit environ 10 nuits par mois. Au-delà, votre logement ne sera plus considéré comme votre résidence principale et la législation change.

Gardez aussi en tête que ces revenus complémentaires doivent être déclarés aux impôts en tant que bénéfice industriel et commercial (BIC). Jusqu'à 32 900 euros/an, un abattement de 50% est appliqué aux revenus.

Depuis le 1er juillet 2016, les plates-formes collaboratives de type Airbnb seront tenues d’informer leurs membres des sommes qu’ils doivent déclarer aux impôts.

Résidences secondaires

La liste des contraintes s’allonge pour les résidences secondaires. Vous devez alors déclarer le logement en tant que meublé de tourisme auprès de la mairie où il se trouve. Bon à savoir : il faut également faire cette démarche si on veut transformer une pièce de sa demeure en chambre d'hôtes.

Si vous mettez en location une résidence secondaire située dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans la petite couronne parisienne, vous devez demander à votre mairie une autorisation préalable de changement d’usage de logement en local commercial. N'omettez pas de le faire, car les amendes sont salées !

Cette transformation a souvent un coût : selon les villes, elle peut aller jusqu’à 2 000 € par mètre carré. Vous devez également collecter la taxe de séjour à reverser à la commune, sauf si vous passez par Airbnb (le site s’en charge pour vous). Et, bien sûr, les revenus tirés de la location doivent être déclarés aux impôts.

Enfin, n'oubliez pas de vérifier, si vous êtes en copropriété, que le règlement de l'immeuble autorise la location en meublé touristique.

Vous êtes locataire : la sous-location est-elle autorisée ?

C’est plus simple et plus homogène depuis la loi Alur. Pour les contrats signés à partir du 27 mars 2014, un locataire peut sous-louer son appartement même pour une location vide, alors que seules les locations meublées y étaient autorisées avant la loi Alur.

Dans les deux cas, il faut bien sûr obtenir une autorisation écrite de son bailleur. Et ce, quelle que soit la durée de la sous-location. Attention, vous n’avez pas le droit d’afficher un tarif au mètre carré supérieur à celui de votre propre loyer.

En cas de non-respect de ces règles, vous risquez la résiliation de votre bail, une amende ou même une sanction pénale.

Pour partir en vacances l’esprit tranquille, veillez aussi à prévenir votre assureur afin de souscrire, si besoin est, à une extension de garantie « recours du sous-locataire ». Enfin, comme pour un propriétaire, vous devez déclarer ce complément de revenu au fisc.

Comment s’assurer ?

La plupart des sites de location incluent automatiquement une assurance en cas de dommages, à hauteur de centaines de milliers d’euros, voire 1,5 million d’euros. Elle couvre le propriétaire et le locataire.

Attention toutefois, certaines assurances sont optionnelles et au tiers, tandis que d’autres plates-formes n’en proposent même pas. Prévoyez alors un contrat écrit avec les voyageurs, comportant un état des lieux. Certains sites comme pap.fr proposent des modèles gratuits en ligne.

Du côté du locataire, certaines assurances contiennent une garantie de responsabilité civile villégiature, couvrant les risques lors d'une location de vacances : n'hésitez pas à consulter votre contrat et demander une attestation si vous êtes couverts.

Avant de publier votre annonce

Avant de vous lancer, il faut d’abord préparer le terrain.
Demandez-vous si votre appartement est en état de recevoir des hôtes dans de bonnes conditions. Il faudra peut-être songer à réparer cette fuite d’eau dans la douche que vous avez négligée depuis des mois, à fixer une prise d’électricité, ou à changer des draps un peu vieillissants…

Vous êtes peut-être habitués aux petits défauts de votre bien, mais un locataire souhaite passer ses vacances dans un lieu confortable et sain. Sans compter qu’une location d’appartement, même temporaire, doit répondre aux normes de plomberie, d’électricité, et offrir tout le mobilier nécessaire (chaises, couverts, lit, canapé, rangements, etc.). Vérifiez donc que tout fonctionne bien chez vous et mettez-vous à la place des personnes que vous allez accueillir.

Votre sécurité compte aussi. Pour vous prémunir des dégradations ou des vols, bien que ce risque soit très rare, pensez à cacher tous vos objets de valeur dans un endroit sûr, fermé à clé. Si vous manquez de place, stockez-les chez un proche.

Enfin, il est toujours utile de s’inspirer des annonces existantes sur les sites de location saisonnière. Pour afficher le juste prix, regardez ce qui se fait dans votre quartier : quel est le tarif des appartements de même facture que le vôtre ? Quels arguments vos voisins mettent-ils en avant pour attirer les touristes ? Quelles photos attirent l’œil ?

Un tour d'horizon indispensable pour garantir le succès de votre annonce, qui sera noyée parmi des centaines d’autres…

La rédaction de l’annonce

Commencez par ranger impeccablement votre bien, afin de le prendre en photo sous son meilleur jour. Les voyageurs sont avant tout attirés par de belles photos. Au premier coup d’œil, votre appartement ou votre maison doit donner envie d’y poser ses valises.

Libre à vous de fixer votre prix à la nuitée, de le varier en fonction des périodes et des durées de séjour, d’appliquer des frais de ménage ou non, ainsi qu’une caution.

Ensuite, soyez le plus précis possible dans la description de votre bien : nombre de pièces, de couchages, équipements et électroménager, situation, superficie, commerces et transports à proximité… Mettez les atouts de votre appartement en valeur, sans le « survendre » pour autant. Ne pas préciser que votre immeuble n’a pas d’ascenseur alors que vous êtes au 6e étage serait assez malhonnête, et la déception de vos locataires pourrait vous retomber dessus : ils n’hésiteront pas à se plaindre en commentaire.

Votre annonce peut être personnalisée au maximum, en indiquant les horaires d’accueil (si vous travaillez, vous pouvez préciser que vous ne pouvez être présente qu’à partir d’une certaine heure), les interdits (animaux, cigarette, fête, etc.), ainsi que vos conditions d’annulation (strictes ou modérées).

Proposer des « petits plus »

Si vous vivez dans un quartier recherché, on vous conseille de vous démarquer de la concurrence en proposant des « petits plus » : un petit déjeuner inclus, la liste de vos bars et restaurants préférés, un plan du quartier, des conseils sur les quartiers à visiter, loin du circuit habituel des touristes, etc. Ces petites attentions raviront vos hôtes.

Comme à l’hôtel, n’oubliez pas de laisser des serviettes de toilette propres, du gel douche et du shampooing, de vider les poubelles et de changer les draps entre chaque nouveau venu. Question de bon sens !

Enfin, il est bienvenu de laisser un petit mot avec tous les détails pratiques : code de l’immeuble, code Internet, numéro de téléphone, etc.

Quelques sites dont la publication d’annonce est gratuite :

Airbnb : location de chambre ou de logement entier chez un particulier depuis 2008.

Bedycasa : uniquement des chambres à louer « chez l’habitant » depuis 2007, sur le modèle du Bed & Breakfast.

Abritel : location de vacances de particulier à particulier depuis 1997.
Wimdu : location de logement d’un particulier depuis 2011.

Les commissions (ou « frais de service ») prélevées par le site sont calculées en fonction du prix total de la location et tournent en général autour de 12 % pour le voyageur et 3 % pour le propriétaire.

C’est sans aucun doute la meilleure partie : rencontrer des personnes du monde entier, ramener un petit bout de leur culture chez soi, c’est aussi ça la magie du partage d’appartement. Certains seront fatigués et peu loquaces, mais d’autres se feront un plaisir de discuter un peu avec vous de leur voyage, leur pays, leur séjour dans votre ville.

Après les échanges de courtoisie, devenez le guide de votre appartement. Expliquez-leur le fonctionnement de vos appareils : cafetière, télécommande, machine à laver, douche, etc.

Montrez-leur l'emplacement des serviettes, des placards, des ustensiles. Si vous avez quelques consignes spécifiques à leur donner par rapport au respect de votre mode de vie ou des voisins, n’hésitez pas : ils ne s’offusqueront pas de devoir se déchausser à l’entrée ou de ne pas fumer à l’intérieur.

Si vos hôtes arrivent alors que vous êtes déjà partis, essayez de confier la remise des clés à une personne de confiance, un proche, le gardien ou le commerçant d’en bas, s’il accepte. Déléguer cette tâche à une agence n’est pas rentable, surtout pour une location de courte durée. Et c’est bien loin de l’esprit de rencontre et de convivialité à l’origine du concept !

Pour conclure, plus vous serez prévenant et accueillant avec vos locataires, plus vous serez récompensés en retour par des commentaires élogieux. De quoi vous donner l’envie de partir en vacances encore plus souvent…

Vous avez décidé de louer votre hébergement chez un particulier pour vos vacances. Comment faire le bon choix ?

En vacances, comme pour l’achat d’un bien, l’emplacement est primordial. Si votre budget le permet, ne louez pas un appartement excentré sous prétexte qu’il est moins cher. Rien de plus pénible que de perdre son temps dans les transports, à l’instar du train-train quotidien. Pour profiter au maximum de votre séjour, soyez donc stratégique !

Les commentaires et les notes pèsent aussi beaucoup dans la balance. Si le bien paraît impeccable sur les photos, les appréciations font parfois déchanter : manque de propreté, d’équipement, ou d’amabilité tout simplement… Mieux vaut passer son chemin en cas de critiques répétées.

Autre astuce : méfiez-vous en commentaire des messages automatiques d’annulation du séjour par l’hôte, signe d’un manque de fiabilité de sa part. Si le proprio a l’habitude d’annuler des réservations – parfois à la dernière minute – il risque de vous faire le coup à vous aussi.

Vérifiez bien les conditions de check-in et de check-out. Contrairement à un hôtel, où une personne à l’accueil est à votre disposition 24h/24, c’est vous qui devez vous plier aux contraintes de votre hôte. Certains d’entre eux ne pourront vous accueillir que le soir, boulot oblige. Ce qui peut être embêtant si vous arrivez en matinée…

Cela semble évident, mais laissez l’appartement propre, rangé et le lit fait. Sortir les poubelles et plier les serviettes utilisées sont des petits plus très appréciables. Votre exemplarité se reflètera dans le commentaire qu’il rédigera à votre sujet.

Avant de partir, si le propriétaire vous a paru sympathique, vous pouvez lui laisser un petit mot ou même un cadeau : une bouteille de vin, une spécialité de votre région… Une petite attention qui lui donnera à coup sûr une très bonne image de votre pays !