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Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

98 réponses

Dernière activité le 16/02/2021 à 09:50 (consulter)

Avis non contrôlés
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pdlman
Le 26 juillet 2015
Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à MADAGASCAR c'est très dangereux - A Mada les étrangers n'ont pas accès à la propriété foncière et la loi l'interdit - Vous pouvez donc acheter un bien par le biais d'un bail emphythéotique de 99 ans - C'est un bail locatif que vous signez avec l'état après avoir payé le vendeur - Vous pouvez payer la location en une fois pour les 99 ans ou tous les 3 ans - Attention au terme des 3 ans si vous avez ne serait ce qu'un mois de retard votre bail peut être dénoncé et vous aurez tout perdu - Souvent les terrains ne sont ni titrés, ni bornés ce qui est source de conflits - Vous pouvez acheter le bien si vous êtes mariés au nom de votre épouse Gasy qui naturellement saura vous en remercier comme il se doit - Si vous avez un enfant métis vous pouvez acheter en son nom  en sachant que votre épouse qui sera tutrice pourra obtenir une simple ordonnance du Tribunal d'Instance en un tour de main qui lui permettra de vendre ou de faire vendre le bien - Les notaires qui sont peu nombreux et ne sont garant que de l'identité des personnes présentes mais pas de l'origine du bien - Et SURTOUT n'achetez jamais un bien à la famille qui vous le vendra 10 fois le prix - En suite vous enverrez de l'argent tous les mois et vous pourrez juger de l'avancement rapide des travaux - BONNE CHANCE 



Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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Tortuegeniale
Il y a 1 année
Bonjour étalon noir,

Oui c'est sûr quand on veut acheter un terrain à Madagascar il faut faire hyper attention.

Merci pour tes infos qui me seront très utiles une fois ma recherche de terrain reprise après ce confinement.

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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kgs
Il y a 1 année
Bonjour,
Pour nous on a acheter a st marie bail de 99ans pas de probleme.
Manu

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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Grominet69
Il y a 1 année
,, Après je sais pas si un locataire d'un terrain ou d'une maison avec un contrat de bail emphytéotique peut revendre le bien.

A priori, logiquement je pense que non vu que l'emphyteothe est un locataire.

C'est pour ça que je trouve vraiment dommage que les contrats de bails emphytéotiques d'une durée de 99 ans soient plus autorisés à Madagascar (mais bon pas si sûr cela reste a vérifier).

Du coup si les contrats de 99 ans ne sont plus autorisés. Et que uniquement les contrats d'une durée maximum de 20 ans sont valables. Alors il faudra que je revois si mon projet d'acheter un terrain sur cette île est toujours une bonne affaire pour moi.

Merci des infos très utiles que chacuns a pu apporter sur ce forum


Jusqu'à preuve du contraire, il est toujours possible d'optenir un bail emphytéotique de 99 ans renouvelable. Je ne crois pas que cela ait changé depuis 2007, quand j'ai "acheté" mon terrain à Nosy Bé.

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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Grominet69
Il y a 1 année
,, Bonjour tortue géniale

Enfin d compte cet le bail emphytéotique qui pose
Problème ?.le président qui a perdue les élections a essayer de le supprimer ?.
Mais ils as subit une fronde de tous les députés
Ils a jeté l éponge.?.
Ils faut faire très attention sur les notaires a Madagascar ?.  Ils non pas les mêmes fonctions ni devoir ni obligation que les notaires en France.
Exemple tu achètes un terrain la transaction ce fait aux notaires le notaire encaissé l argent ils prend ça part versé la part a l état et donne la part au propriétaire .ok.ça s arrête là cet tous.???
Ils n iras pas vérifié la validité du propriétaire ou si il y a un conflit sur le bien avec d autre personne.
Donc tout les problème te reviennent.
Tous pour tas pommes.????
J ais un amie malgache qui vie en France ils voudraient
Acheter un terrain a nosee bée ils est originaire de cette île.? 
Cela fait 3 année qui cherche un terrain a prix abordable et ne trouve pas cet aussi chère que sur la côte azur .de plus les parcelles qu ils a trouvé on tout des casseroles .( Parcelles avec 5 a plus de 30 propriétaire sur la même parcelles magouilles magouilles ) sans compter certains vende des terrains domaine de l état avec des complices dans les administrations malgache.cet simple ils les cartographie avec Google maps ils enregistrent a l administratif et les vende par le biais des agences immobilières.
Le jour où l état malgache l apprend tu perds tous.

Pour le bail faire aussi attention si tu oublies simplement de versé le loyers aux propriétaires
Pour 1seule mois ils peut récupérer sont terrain la maison que tu auras construit gratuitement et te mettre a la rue ? De ce côté là lois malgache et intraitable .
Quelques sois là raison du non paiement du loyer ?
Cause de la banque ou informatique grève ect.?.

Rester locataire tu évites les problème qui sont nombreux a Madagascar.
Et si tu veux changer de Tananarive tu peux aller vivre au bord de mer a magunga Diego ou antalaha

BEY..........bey......................??



A lire votre commentaire, on a l'impression que c'est un parcours du combatant pour trouver un terrain à Nosy Bé, sans se faire arnaquer.
Je ne saisis pas cette histoire de loyer dû au propriétaire. On ne paye pas un loyer mensuel pour un bail emphytéotique. On paye cash le bien, comme un achat normal en toute propriété.
Depuis 2008, je n'ai plus de nouvelles de mon bailleur, comme les 35 autres résidents qui m'entourent. Je suis bien le seul propriétaire sur ma parcelle.
Concernant le prix, comparer avec la côte d'azur, il faut oser. Comme disait Audiart :"C'est à ça qu'on les reconnait". Trouvez moi un terrain de 1000m² avec une maison de 260m² en bord de plage pour 130K€ en France. D'après ce que je vois, c'est plutôt 1,3 millions, voire beaucoup plus. Sans parler du coût de la vie sur place; la différence me paye largement le billet d'avion et je dispose de plages désertes ou presque.
Date de l'expérience : 20/04/2007

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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Grominet69
Il y a 1 année
,, Bonjour,

Si vous voulez acheter un terrain à Madagascar je pense le mieux c'est de passer par une agence immobilière. Et ensuite de faire vérifier les papiers par un notaire avant d'acheter.

Et surtout de pas se précipiter. Si vous avez le moindre doute vérifier vous même ou faite vérifier par un notaire recommandé par exemple sur le site internet de l'Ambassade de France à Madagascar.


Un étranger ne peut pas acheter un terrain à Madagascar.


Vous jouez sur les mots. Un bail emphytéotique de 99 ans renouvelable, soit 198 ans, c'est pratiquement un achat.


Date de l'expérience : 20/04/2007

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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Tortuegeniale
Il y a 1 année
Exactement

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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mario1928
Il y a 1 année
,, encore un qui s'est fait embobiner par sa belle famille...
quand la maison sera construite...
sa femme revendra le bien... ou mieux le mettra dehors...
et il aura tout perdu..

sinon je connais bien madagascar..
meme les ventes entre gaches sont risquées..;

la premiere chose que fait un gache quand il achéte un terrain..
c'est cloturer avec un mur de  2m + barbelés  ou tesson de bouteille..
voir grilles pointues..
et construire une cabane.. pour loger un gardien payé..  120 000 ar par mois!!

sinon c'est vite squatté!!!
aprés des fois ils mettent  5 voir 10 ans pour construire la baraque..
au fur et à mesure des rentrées de pognon..
hé oui l'accés au croum est pas facile..
et les artisans.. faut surtout pas leur donner d'avance!!
faut etre sur place organiser les travaux...
leur fournir le matériel.;
d'ou l'importance aussi d'un terrain "bunkerisé" et gardé!!!.

n'acheter rien à mada..
si vous etes vasa.. meme marié à une gache..
vous payerez  10 fois le prix..

et perdrez tout..
bien invendable...
c'est comme si vous achetez aujourd'hui un bien dans une cité du 93!! lol..










Pour une fois , je suis d accord avec toi , et c est parcequ un a eu une bonne experience ,combien se sont fait rouler 
dans la farine , je connais beaucoup d expatriés a Madag ,beaucoup se sont fait avoir disons 90% ,
louez c est plus securisant , en cherchant bien on peut trouver des bonnes maisons avec des loyers convenables
et si jamais par la suite , un probleme survient il sera toujours temps de déménager !
  Et croyiez en mon experience , ds tous les pays exotic , bien siuvent le pigeon europeen y laisse des plumes 
Date de l'expérience : 23/04/2020

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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Grominet69
Il y a 1 année
Je n'écris rien à la place des autres. Je réponds simplement à un post en le citant. Il n'y a aucun trucage de ma part. D'alleurs j'en serais bien incapable. Si il y a un bug, il ne vient pas de moi. Avant d'accuser, essayez de vous renseigner.

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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Tortuegeniale
Il y a 1 année
Excusez-moi Grosminet. En fait c'est le forum lui même qui a mélanger un de mes anciens messages et une réponse d'une autre personne.

Mais vu comment c'était goupillé on pourait facilement croire que c'est moi qui est écris qu'un étranger ne peut pas acheter de terrain à Madagascar.

Encore désolé. 

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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iarivo974
Il y a 1 année
[citation msg="4927290"] iarivo 974,
quand les européens sont arrivés la plupart des malgaches n avaient pas ( le droit) accès aux grandes écoles, ce n est que maintenant qu on commence à instruire nos jeunes.
pour le cas de madagascar,l exploitation de ses ressources naturelles sans respecter les cahiers de charges est néfaste pour son environnement,avec la coopération de nos dirigeants ignares au détriment de leur pays et nation.
a tamatave, il n y a plus aucun abeilles...,à fort dauphin l eau des puits ne sont plus potables.
je salue la décision et la bataille de la côte sud est pour faire arrêter l exploitation de l ilmenite sur son littoral.
ils ont décidé "d attendre que leurs jeunes fassent des études et comprendre, décider eux même "
ils ont tout simplement décidé "de vivre de leurs peches et manger leur fruits à pain".

[/citation]


Sara76, je ne partage pas votre point de vue concernant la formation des jeunes malgaches durant l'époque coloniale.

Beaucoup d'entre eux, principalement de la bourgeoisie merina, qu'ils soient Hova ou Andriana, avaient la possibilité de fréquenter les grandes écoles, que ce soit à Madagascar même ou en métropole (Mon grand-père, un Andriana, était d'ailleurs Médecin-Officier dans l'armée coloniale, donc pour en arriver là il a dû fréquenter les grandes écoles).

Cette fréquentation sectaire s'explique par le fait que la quasi-totalité des écoles (grandes ou non) étaient construites sur les hauts-plateaux (Tana, Antsirabe, Fianar, ...) pour des raisons de confort climatique pour les Européens, et seuls en ont pu bénéficier les populations merina et betsileo.

Dans les provinces côtières (beaucoup plus chaudes et humides = présence endémique de paludisme), il fallait attendre l'arrivée du régime du Président Tsiranana et du PSD pour que les premiers lycées voient le jour à Tamatave, Majunga, etc., et le régime du Président Ratsiraka pour les universités (CUR) dans chaque chef-lieu de province.

Cela fait donc plus de 50-60 ans pour ceux de la côte et plus de 100 ans pour ceux des hauts-plateaux, largement le temps pour former toute une armée de jeunes diplômés qui maintenant devraient être à l'âge de la retraite pour ceux de la première vague !

Qu'ont-ils fait pour le développement de Madagascar ? Qu'ont-ils apporté de constructif ?

C'est trop facile d'accuser les "vazaha" de tous les maux, de traiter les "colons" de sales exploiteurs (qu'ont-ils fait pour mériter ce qualificatif alors qu'ils n'étaient que de simples migrants venant de métropole ou d'autres pays d'Europe pour faire carrière et tenter leur chance à Madagascar qui était à l'époque un simple territoire français, intégré à la France - Au même titre que ces migrants Antandroy ou Merina qui viennent s'installer dans le Boiny en pays Sakalava par exemple), de passer son temps à trouver toutes sortes d'excuses (c'est de la faute à Sarkozy, à la Françafrique, ... !) pour tenter d'expliquer et de justifier nos incompétences.

Ce n’est pas ainsi que nous pourrons arriver à développer notre pays !

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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iarivo974
Il y a 1 année
"Iarivo 974,
quand les européens sont arrivés la plupart des malgaches n avaient pas ( le droit) accès aux grandes écoles, ce n est que maintenant qu on commence à instruire nos jeunes.
pour le cas de madagascar,l exploitation de ses ressources naturelles sans respecter les cahiers de charges est néfaste pour son environnement,avec la coopération de nos dirigeants ignares au détriment de leur pays et nation.
a tamatave, il n y a plus aucun abeilles...,à fort dauphin l eau des puits ne sont plus potables.
je salue la décision et la bataille de la côte sud est pour faire arrêter l exploitation de l ilmenite sur son littoral.
ils ont décidé "d attendre que leurs jeunes fassent des études et comprendre, décider eux même "
ils ont tout simplement décidé "de vivre de leurs peches et manger leur fruits à pain"."

- - - - - - - - -

Sara76, quant à la position des Malgaches du Sud-est, je ne pense pas que leur "bataille" soit celle d'attendre que leurs jeunes fassent des études et comprendre, décider eux-même.

La véritable raison de leur contestation est qu'ils estiment qu'ils ont mal été payé lors de l'expropriation de "leurs" terres pourtant effectué d'un commun accord (sur le prix et les modalités de transaction) et veulent donc un rajout financier conséquent.

Ce n'est pas un fait nouveau (même cas à Ambatovy-Tamatave avec la société Sherritt International), mais généralisé, propre à NOTRE mentalité.

C'est toujours notre problème de la soif du gain facile, sans aucun effort, tout tout de suite, quitte à passer pour cela à l'arnaque comme, par exemple, ce fut le cas avec ces fameuses gousses de vanille dans lesquelles avaient été introduites dans chacune une pointe métallique pour les rendre plus lourde et se faire ainsi mieux payer.

Cela fait bien parti de notre mentalité et ne date pas d'hier, d'il y a 20 ans ou 30 ans mais de bien plus longtemps, de plusieurs siècles (voir l'affaire Lambert).

Tant que nous n'aurons pas changé à 100% notre état d'esprit, notre mindset, nous ne pourrons pas développer dans de bonne condition Madagascar.

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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Francois-Jeanmougin
Il y a 1 année
,, Bonjour tortue géniale

Enfin d compte cet le bail emphytéotique qui pose
Problème ?.le président qui a perdue les élections a essayer de le supprimer ?.
Mais ils as subit une fronde de tous les députés
Ils a jeté l éponge.?.
Ils faut faire très attention sur les notaires a Madagascar ?.  Ils non pas les mêmes fonctions ni devoir ni obligation que les notaires en France.
Exemple tu achètes un terrain la transaction ce fait aux notaires le notaire encaissé l argent ils prend ça part versé la part a l état et donne la part au propriétaire .ok.ça s arrête là cet tous.???
Ils n iras pas vérifié la validité du propriétaire ou si il y a un conflit sur le bien avec d autre personne.
Donc tout les problème te reviennent.
Tous pour tas pommes.????
J ais un amie malgache qui vie en France ils voudraient
Acheter un terrain a nosee bée ils est originaire de cette île.? 
Cela fait 3 année qui cherche un terrain a prix abordable et ne trouve pas cet aussi chère que sur la côte azur .de plus les parcelles qu ils a trouvé on tout des casseroles .( Parcelles avec 5 a plus de 30 propriétaire sur la même parcelles magouilles magouilles ) sans compter certains vende des terrains domaine de l état avec des complices dans les administrations malgache.cet simple ils les cartographie avec Google maps ils enregistrent a l administratif et les vende par le biais des agences immobilières.
Le jour où l état malgache l apprend tu perds tous.

Pour le bail faire aussi attention si tu oublies simplement de versé le loyers aux propriétaires
Pour 1seule mois ils peut récupérer sont terrain la maison que tu auras construit gratuitement et te mettre a la rue ? De ce côté là lois malgache et intraitable .
Quelques sois là raison du non paiement du loyer ?
Cause de la banque ou informatique grève ect.?.

Rester locataire tu évites les problème qui sont nombreux a Madagascar.
Et si tu veux changer de Tananarive tu peux aller vivre au bord de mer a magunga Diego ou antalaha

BEY..........bey......................??


Bon ça a déjà été dit et bien sûr vous avez trouvé une excuse mais là il faut arrêter avec les fautes d'orthographe.C'est une véritable agression contre la langue française et un manque de respect absolument répugnant.Et s'il vous plaît ne nous sortez pas l'excuse des SMS.La saisie prédictive est disponible sur tous les smartphones, même les moins chers, et permet justement de corriger les fautes d'orthographe.À condition bien-sûr d'avoir un minimum de respect pour la langue française.

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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iarivo974
Il y a 2 mois
"Le système", c'est qu'à Madagascar il y a une règlementation du travail propre à Madagascar, élaboré par nos dirigeants et nos élus, et destinée à tous ceux et celles qui travaillent à Madagascar selon cette législation.

Un "expatrié", lui, il est lié contractuellement avec son employeur qui a son siège social, ou ses principales activités, hors de Madagascar.

Il est donc tout à fait normal, légal et légitime que cet "expatrié" soit payé différemment, le cas échéant beaucoup mieux payé que celui qui à un contrat local (en conformité avec la législation malgache sur le travail).

Arrêtons une bonne fois pour toute avec cette jalousie, ces frustrations déplacées !!!

Nous voulons être mieux payé ???

Alors faisons la grêve sur la Place du 13 Mai et manifestons devant le Ministère du travail et des Lois sociales pour réclamer que notre SMIC soit multiplié par 10 (x10) au moins !!! 

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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iarivo974
Il y a 2 mois
,, Iarivo 974,
quand les européens sont arrivés la plupart des malgaches n avaient pas ( le droit) accès aux grandes écoles, ce n est que maintenant qu on commence à instruire nos jeunes.
pour le cas de madagascar,l exploitation de ses ressources naturelles sans respecter les cahiers de charges est néfaste pour son environnement,avec la coopération de nos dirigeants ignares au détriment de leur pays et nation.
a tamatave, il n y a plus aucun abeilles...,à fort dauphin l eau des puits ne sont plus potables.
je salue la décision et la bataille de la côte sud est pour faire arrêter l exploitation de l ilmenite sur son littoral.
ils ont décidé "d attendre que leurs jeunes fassent des études et comprendre, décider eux même "
ils ont tout simplement décidé "de vivre de leurs peches et manger leur fruits à pain".



@Sara76, avant l'arrivée des Européens à Madagascar l'école existait-elle déjà sur la Grande-Île ??? 

Il fallait attendre l'arrivée des premiers Européens, principalement des missionnaires (Européens bien entendus), pour que les premières classes puissent être créées, et elles étaient réservé EXCLUSIVEMENT aux enfants de la famille royale et quelques autres privilégiés de la CASTE dominante !!!

Pendant la colonisation la plupart des Malgaches n'auraient donc pas eu (le droit) accès aux Grandes écoles ???

Mais d'où sont donc issus tous ces médecins, professeurs (de médecine), écrivains, officiers dans l'armée, experts-comptables, et autres pasteurs qui, aussitôt leur diplôme obtenu (d'en ne sait pas d'où), se sont mis à revendiquer "leur" indépendance ??? 

  

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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gignac31
Il y a 2 mois
madagascar s'est cassé la figure...
car vous comptez toujours sur les autres...*la france qui a tout construit jusqu à l'indépendance..
puis sur les russes...
qui vous on pas donné grand chose..
puis les ricains avec le roi du yaourt...
les ricains vous ont pillé  et juste  laisser un centre d'écoute prés de l'aéroport de tana..
avec des grandes oreilles  paraboliques..

aujourd'hui c'est les chinois...
qui exploitent vos terres et raménent en chine le riz.. les pierres précieuses etc...


mada c'est le pays du mora mora..
oui les dirigeants ont leur part de responsabilité mais le peuple aussi...

faites comme les asiatiques...
arrettez de faire 10 gosses... un ou 2 suffit...
et mettez vous au travail...


aujourd'hui. chine . thailande... vietnam..  cambodge  etc.. sont des pays develloppés...
l'amérique du sud aussi se dévelloppent...
eux aussi limitent leur démographie à 2 gosses par famille..


l'afrique dont madagascar  c'est catastrophique...
100 millions en 1900...
1 milliard 3 en 2019..

2 milliards dans 25 ans...
4 enfants en moyenne par femmes!!!!.
6 dans les années 70!!!

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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ollipolli
Il y a 2 mois
Ben oui, il le dit lui-même, c'est un professionnel. Donc un agent immobilier. Mais comme on est à Mada, il faut toujours vérifier à qui on a affaire avant de s'engager. Quels moyens a-t-on de vérifier qu'il est sérieux ? Il faut faire son enquête. Aprés, il ne faut pas tout noircir. Il y a des gens trés compétents partout et il y a aussi de vrais professionnels à Madagascar. Le même prorata qu'en France. En toute logique, leur intérêt est aussi que vous soyez satisfait, pour pérenniser leur business. Et pour ce qui est des agents immobiliers, si vous trouvez un pays où cette profession offre gratuitement ses services, faites-nous signe ! Une prestation peut être justifiée, mais il faut se mettre d'accord au préalable sur le rôle de la personne (de mon point de vue, un conseil et un facilitateur, mais évidemment pas un intermédiaire pour les fonds de l'opération, par exemple.). Perso, s'il faut passer chez un notaire, vérifier aussi que c'est bien un notaire, légalement assermenté par l'état. Perso, j'ai acheté une maison de 64m2 4 pièces (en bois et toît de tôle) sur un terrain sableux de 100m2, pour environ 2000€ au nom de ma femme, en 2012en sachant que donc la maison lui appartient. Les formalités (la vente) ont été faites à la mairie, directement. Je sais c'est curieux, mais c'est comme ça. J'ai aussi acheté un terrain de 300m2 pour 300€, par ma femme. Mais on n'a rien pu y contruire, le terrain n'étant ni titré ni borné, contrairement à ce qu'on m'avait dit au départ. En clair, je me suis fait avoir. Pour borner le terrain, aprés l'achat, il faut arroser tout le monde...sans garantie d'efficacité, car les interlocuteurs font mine de ne pas bien vous comprendre. Il ne faut pas en faire une généralité. Les malgaches sont gentils et accueillants, mais il y a des beaux profiteurs notamment chez les fonctionnaires, donc il faut tout vérifier, poser des questions, dès qu'on ne comprend pas un truc. Il faut comprendre que les gens ne font pas forcément exprés d'être malhonnêtes, mais les imperfections de leur système les conduisent à prendre des habitudes pour contourner les difficultés. Le plus souvent, à Mada comme ailleurs, les gens veulent bien faire. Il faut donc être prudent, ici comme ailleurs, mais pas tomber dans la paranoïa. Mais il est vrai que Mada est si pauvre que les dysfonctionnements et la corruption sont partout. Le problème est que même si l'on fait appel à un professionnel, on n'a jamais une garantie totale que tout se passe bien. Les services d'enregistrement des actes travaillent souvent avec du matériel obsolète (à l'ancienne, version papier et copies carbone...) mais bon peut-être que les choses ont changé depuis 2010.
Date de l'expérience : 15/02/2021

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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ollipolli
Il y a 2 mois
bien dit. On voit bien que l'un des pbs de Mada, pour sortir de la pauvreté est aussi de changer son image en étant sérieux et professionnels. Donc le rôle des professionnels comme vous est doublement important. NB : je sais que cet échange date de 4 ou 5 ans, mais je pense que le sujet est tjs d'actualité...

Re: Il ne faut jamais acheter un bien immobilier à Madagascar

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ungars02
Il y a 2 mois
Bonjour,

Je suis assez d'accord avec ollipolli.

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